连续上涨后，公募REITs二级市场开始调整，又有消费基础设施REITs上市

        根据Wind数据，上周中证REITs全收益指数环比下跌0.08%，收于969.62点，年初至今REITs全收益指数累计上涨12.52%。其中产权类REITs下跌0.5%，经营权类REITs上涨0. 3%，所有REITs子板块中，高速公路REITs涨0.5%幅领跑，产业园区REITs跌幅最大，周跌1.6%。

        上周华安百联消费REIT上市交易，全市场已经上市的产品达到41只。其中，环比上涨的共有18只，除去上周五刚刚上市的华安百联消费REIT，涨幅最大的3只产品分别是华夏北京保障房REIT、平安广州交投广河高速公路REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT，周内涨幅分别为2.42%、1.84%和1.72%。环比下跌的REITs数量则大幅增加至22只，华夏深国际REIT、博时蛇口产园REIT和中金湖北科投光谷产业园REIT领跌，上周跌幅分别为3.3%、3.19%和2.87%。

        政策和行业方面也有重要动态。近日，中共中央、国务院发布《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》（以下简称《意见》），支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。此外，第41只公募REIT——华安百联消费REIT 正式在上交所上市，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金也对上交所的反馈意见进行了回复。

        公募REITs二级市场迎来回调

        在经历了多日的连续上涨之后，公募REITs市场迎来回调。

        Wind数据显示，截至上周末，中证REITs全收益指数收于969.62点，周内环比下跌0.08%，年初至今REITs全收益指数累计上涨12.52%。

        据国金证券，从REITs持有的底层资产项目性质来看，上周产权类下跌0.8%，特许经营权类上涨0.36%。从持有项目的行业类型来看，产业园区类周内下跌1.7%，仓储物流类下跌0.02%，生态环保类上涨0.25%，高速公路类上涨0.59%，能源类下跌0.16%，保租房类上涨0.21%，消费类下跌0.57%；周度收益表现由高到低排序依次为：高速公路类>生态环保类>保租房类>仓储物流类>能源类>消费类>产业园区类。

        从具体产品来看，截至8月16日，全市场已上市的41只产品中环比上涨的达到18只。除去8月16日当天刚刚上市的华安百联消费REIT，涨幅排名前三的REITs分别是华夏北京保障房REIT（2.42%）、平安广州广河REIT（1.84%）和嘉实京东仓储基础设施REIT（1.72%）。

        环比下跌的则从前一周的1只大幅增加至22只，其中华夏深国际REIT、博时蛇口产园REIT和中金湖北科投光谷产业园REIT领跌，周内跌幅分别为3.3%、3.19%和2.87%。

        成交量方面，嘉实京东仓储基础设施REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT上周成交量靠前，分别是0.38亿份、0.35亿份、0.33亿份。

        换手率方面，嘉实京东仓储基础设施REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华泰江苏交控REIT周内换手率较高，分别是11.96%、11.4%、10.28%。

        再来看看二级市场估值情况，截至上周五内部收益率（IRR）排名前三的产品是华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT和平安广州广河REIT，对应IRR分别为11.75%、10.75%和9.45%。 

        又有消费基础设施REITs上市，还有产品发售热度创新高

公募REITs近期在政策和行业层面也有多项重磅动态。

        首先，近日中共中央、国务院印发《意见》，对加快经济社会发展全面绿色转型进行系统部署。其中，《意见》围绕优化绿色转型投资机制提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行REITs。

        有业内人士对此指出，通过REITs产品引导可以动员更多的社会资本参与到清洁能源项目的投资和建设中，加速能源结构的优化和低碳技术的推广应用。

        另外，8月13日，华夏首创奥莱REIT揭晓了发售结果。根据公告，华夏首创奥莱REIT公众发售配售比例为4.298%，此次发行累计认购70.785亿元。此外，在网下询价阶段，华夏首创奥莱REIT拟认购数量总和88210万份，为初始网下发售份额的6.3倍，刷新了消费REITs询价认购倍数纪录。

        就在同一天，万科宣布已与中信金石、中证投资及泰康人寿签署合作协议，共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，投资万科旗下深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目。公告显示，此次Pre-REIT基金总规模为22.34亿元，其中泰康人寿认缴35%，中证投资及中信金石认缴8.95%，万科集团暂认缴56.05%，后续将把36.05%的认缴份额转让给其他机构。

        8月15日，招商科创孵化器REIT对上交所的反馈意见进行了回复，项目估值下调15.29%。此次回复函内容就基础设施项目运营及估值方面，对出租率、资本性支出假设等评估参数进行了优化调整。项目估值由11.837亿元调整为10.027亿元，下降1.81亿元（下调15.29%）。

        8月16日，华安百联消费REIT正式在上交所敲钟上市，成为第41只上市公募REITs。截至上周五，今年共有12只REITs完成募集上市。

        开源证券在研报中指出，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎。REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。