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购房实现“加量不加价” 需要政府与企业相向而行

       近日,在博鳌房地产论坛上,为应对当下房地产市场低迷情况,有声音提出“加量不加价”以及“提质不提价”。

       先批驳一种误解,以为“加量不加价”和“提质不提价”等同于降价。这是不对的,因为在一些情况下,加量和提质本身并不需要增加成本,而只需要在制度和技术上有所调整。不过,这需要政府和企业相向而行。

     “加量不加价”是指同样的总价可以买到面积更大的房子。具体而言就是通过户型设计提升房屋“实得率”。例如,建造100平方米的房子,按“实得率”80%算,使用面积就只有80平方米,但有些设计可以将“实得率”提升至100%。

       不久前昆明市发布《昆明市详细规划技术准则》(征求意见稿),提出优化调整25项指标,其中对于进深不大于2.4米,且投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台,不管封闭与否,均只计一半容积率。也就是说,如果有个宽8米的大阳台,全封闭后就可以增加约20平方米面积,其中有一半属于“送的”。这多出来的10平方米是免费的,就是“加量不加价”。

       这里面有两个问题,首先是政府要有相应的政策调整,允许房企设计进深达2.4米的大阳台;其次是房企要有能力设计开发出“高实得率”的产品。显然,此类政策顺应了市场需求,增强了市场主体的灵活性。

       住宅“实得率”提高,与之相伴的“第四代住宅”也受到普遍关注。所谓“第四代住宅”,简单地说,就是高层住宅层层带花园、户户有空中庭院,实际上是高层楼房与别墅结合的产品。

       近期,浙江省的绍兴、温州、金华、湖州等城市纷纷出台计容新规,内容包括:“空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率,挑高客厅只算单层面积等。”

       绍兴市越城区今年出台的《关于试点立体生态建筑的实施方案(试行)》提出,空中花园阳台、空中共享平台不计入建筑面积和容积率。嵊州市也发布通知,表示今年启动实施首批立体生态建筑试点项目,通过建筑外墙垂直绿化和平台立体绿化,形成户户有庭院的建筑形式。

       也就是说,购房人只要花高层楼房的钱就能买到有别墅体验的房子。无论是面积还是绿化水平均显著提升。这是在“加量”的基础上又有了“提质”,但房价不变,因为地价并没有提升。

       显然,这一切也需要政府和企业相向而行。政府要在政策上有所突破,而企业也要能在设计规划和施工上达到“第四代住宅”的种种要求。

       总之,在房子由卖方市场向买方市场转型的大环境下。房企要“活下去”,就要拼价格、拼产品。而政府为了让企业活下去,也要为之作政策上的引导和纾解。政企相向而行,这个困局才有解决之道。

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