存量房贷利率从4.2%降到2.85%？多地“商转公”贷款重启但仍有门槛

“房贷利率从4.2%降到2.85%，太快乐了！”在某社交平台上，来自烟台的黄女士晒出了自己更新后的贷款合同，最新贷款利率仅为2.85%。

无独有偶，在长沙的李云（化名）近期也成功将存量房贷利率降至3.45%。2022年，刚毕业两年的李云决定在长沙购置自己的首套住宅，办房贷时商贷年化利率为4.25%。此后，随着LPR（贷款市场报价利率）调整、存量房贷利率调整，李云的贷款利率有所下降，但依然接近4%。2024年7月，她攒够公积金额度，提交了“商转公”申请，成功将贷款利率降到了3.45%。

与黄女士、李云有同样经历的人不少。近期，社交平台上有多个帖子称自己的存量房贷利率大幅下降。第一财经记者询问多位购房者后发现，这类“存量房贷利率下调”实际是部分购房者申请了顺位抵押方式的“商转公”贷款业务，即购房者在无需结清原商业贷款的情况下，将商业银行个人住房按揭贷款转为个人住房公积金贷款。

第一财经记者注意到，近两年来，部分城市陆续开通或重启“商转公”贷款业务。业务模式也在不断优化升级，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围、扩大参与人员范围等。

多地重启“商转公”业务

记者从业内了解到，所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。该模式并非新鲜事，此前在许多城市都有推出，但部分城市因住房公积金个贷率长期处于高位运行，曾暂停了“商转公”业务。

而即便推行“商转公”政策的城市，部分也只采用 “先还再贷”模式。在“先还后贷”模式下，商转公贷款申请人需先提出公积金贷款申请，审批通过后再自筹资金偿还商贷。

一名办理过该业务的购房者告诉记者，“先还再贷”比较麻烦，需要先自己筹集一笔资金还清商贷，如果涉及资金量较大，可能还有一定的“过桥”成本。

由于上述原因，此前在降低存量房贷利率的讨论中，“商转公”被提及得较少。

但近两年，多个城市重新开通“商转公”业务。8月23日，长春市住房公积金管理中心发布通知，决定开展商业性个人住房贷款转“公积金 商贷”组合贷款业务。8月12日，安徽省宣城市发布通知称，恢复住房公积金“商转公”贷款业务。

据第一财经记者不完全统计，2023年以来，约有30多个城市陆续开通或恢复“商转公”“商转组合贷”业务。

此外，多个城市也发力升级“商转公”业务模式，推出“顺位抵押”模式。例如，烟台市住房公积金管理中心今年6月底发布通知，在全市范围内开展无需自筹资金商业性住房贷款转住房公积金贷款直转业务。符合条件的申请人，经原商业贷款银行同意，可通过办理不动产“顺位抵押”登记手续，实现用住房公积金贷款资金直接结清原商贷。在这一过程中，无需自筹资金提前全额偿还原商贷。据记者不完全统计，除烟台外，郑州、张家口、霍尔果斯等近十个城市也支持用顺位抵押方式进行“商转公”操作。

而黄女士、李云正是申请了顺位抵押方式的“商转公”贷款业务，在政策落地后不久就降低了自己的存量房贷利率到了“3字头”。

仍有一定限制条件

“商转公”后，购房者可以省下不少的利息支出。李云给记者算了一笔账。在办理“商转公”之前，李云的房贷利率为4.0%，剩余贷款为80万元，剩余期限为28年，使用等额本息法还贷，月供约为3819元。“商转公”后，她每个月月供仅需3570元左右，省下200多块。一年可以节省利息近3000元。

不过，“商转公”仍有许多限制性门槛。记者梳理发现，在目前多个开通“商转公”业务的城市中，要求“商转公”房屋需要取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积有明确要求。以河南省“商转公”政策为例，申请者需要连续正常缴纳6个月以上公积金，贷款置换条件仅限于纯商业贷款，并且房屋面积不能超过200平方米。

在人民网“领导留言板”板块中，仅8月关于“商转公”相关问题的留言就超过了20条。合作银行范围小、异地使用难等问题被购房者重点提及。有的购房者认为其所在城市的“商转公”合作银行较少，希望可以扩大范围；有些购房者期待所在城市加入开通“商转公”业务的队伍；有的购房者因异地购房无法享受“商转公”政策；有的地方“商转公”需要先自筹资金还清商贷，购房者希望能创新政策，省去筹款周转环节。

此外，各地在重启“商转公”政策时，大多表示会参考个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）实行动态启停。这也意味着如超过个贷率标准线，部分城市的“商转公”业务可能会暂停。例如，今年7月30日，南宁公积金中心因达到暂停受理“商转公”贷款业务的条件，暂停受理商转公贷款业务。

据了解，不同城市存在不同的个贷率预警标准，多以85％或90％为阈值。如上述南宁规定，管理中心资金运用率超过85％，出现贷款资金不足的情况时，暂时停止受理“商转公”贷款业务；而长沙则明确，当个贷率高于90%（含）时，暂缓“商转公”预约及受理。

不过，记者注意到，各城市针对“商转公”政策的优化也在持续进行，门槛亦有松动迹象。以武汉公积金政策为例，此前，武汉公积金中心不受理灵活就业人员的“商转公”业务。8月2日，武汉住房公积金管理中心发布通知称，武汉市灵活就业人员个人住房商业贷款转住房公积金个人贷款政策参照武汉市单位职工政策执行。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这类商转公的政策，进一步说明各地公积金中心部门落实减负和便民的导向，对于存量房贷利率的降低具有积极的作用。目前，各地类似政策比较多，相关购房者需要积极关注此类政策，意识到这与房贷利息、还贷有息息相关的关系。

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