公募REITs升温，收费公路REITs后市如何演绎？

今年以来公募REITs整体表现不俗，年初至8月26日中证REITs全收益指数上涨11%。

根据Wind数据，今年以来，41只公募REITs中，有36只上涨，其中，21只REITs涨幅超过10%，8只REITs涨幅超过20%。两只保障性租赁住房项目REITs领涨，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT分别上涨32.41%、28.81%。

中金公司研究部分析师裴佳敏分析称，REITs市场从2022年以来已走过一个完整的市场化周期，市场机制的韧性不断增强，特别是今年以来，市场整体升温。

"从投资者关注的分派率看，产权REITs市值加权可供分派率为4.62%，同期中证红利指数股息率为5.13%，经营权REITs市值加权IRR为6.52%，与中债十年期国债到期收益率的利差约在430BP，估值区间整体合理。"裴佳敏称。

就收费公路行业而言，过去一年部分产品受业绩不及预期、资金轮动等因素的影响，高速REITs估值出现下行，目前部分高速REITs经历市场调整后已逐渐企稳。

"从近一个月二级市场表现看，基本面已基本企稳，估值继续向下空间预计有限。"同方全球人寿资管部不动产投资负责人蒋梦杰称。

蒋梦杰认为，从业绩角度看，三季度往往是高速公路的传统旺季，相较上半年业绩或有明显的改善。目前，中证REITs全收益实时指数已经发布，前三大成分券均为收费公路REITs，后续若推出指数产品，板块将迎来更多增量资金。叠加上述各项因素，有望催化收费公路REITs价格向上，板块投资价值进一步显现。

收费公路REITs产品估值定价一直是投资者关注的焦点。

对此，国金基金REITs投资部执行董事张若然认为，实践中无论是IRR还是现金流分派率，因不同项目之间存在"本金摊还和分红"差异和预期差异，一定程度上增加了产品间横向比较分析的难度。

"这可以通过调整P/NAV及IRR等估值指标予以解决，比如可将NAV乘以项目持续期各年度营业收入相较于首发时预测值的完成度均值，以项目最近一期披露的数据为基数，假设项目全周期收入不增长的情况下计算IRR，这样可以有效降低收益计算的干扰因素，使得指标在不同项目之间具备可比性。"张若然称。

随着国家发展改革委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的发布，REITs市场常态化发行加快。今年以来全市场已上市REITs12单，其中上交所9单，产品底层资产类型持续扩容，消费类基础设施、水电、陆上风电等新型大类资产持续"上新"。

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